Zone d’aménagement concerté : avantages et inconvénients

Régie par le code de l’urbanisme, la ZAC (zone d’aménagement concerté) est une opération d’urbanisme publique qui consiste à aménager des terrains à bâtir pour les vendre ensuite à des organismes publics ou privés. La zone concernée par l’opération peut être d’un seul tenant ou être répartie sur différents sites.

Qui peut créer une ZAC ?

Une ZAC (zone d’aménagement concerté) peut être créée par l’Etat lui-même, ou par une collectivité territoriale, mairie ou département, par exemple. La ZAC peut également être le fruit d’une collaboration intercommunale.

Quand est créée la ZAC ?

Une ZAC peut être créée lorsque le Plan Local d’Urbanisme est élaboré ou modifié, mais elle peut aussi être créée indépendamment. Dans les 2 cas, la démarche est une procédure d’initiative et d’intérêts publics.

A quoi sert une ZAC ?

En principe, la ZAC est créée pour mettre sur pied de grands projets car elle sert de fil conducteur aux différents intervenants, autant au niveau des équipements prévus que de leur financement.

Création d’une ZAC : de nombreux avantages

La création d’une zone d’aménagement concerté présente de multiples avantages.

Un cahier des charges extrêmement complet

Dès la création de la ZAC, l’élaboration d’un cahier des charges permet de contrôler les opérations d’aménagement tout au long du processus, jusqu’à la cession des terrains à bâtir et même après puisque les constructions, leur emplacement, les équipements prévus et même le mode de financement sont inscrits au cahier des charges. En s’appuyant sur le Plan Local d’Urbanisme, le cahier des charges de la ZAC peut décrire de manière très précise les futures constructions et leur mise en place, en précisant par exemple la localisation précise des équipements prévus, la surface de plancher constructible par îlot ou encore le gabarit des constructions à venir.

Des compétences très étendues

La ZAC n’est pas soumise aux règles du lotissement et l’aménageur qui se voit confier la création de la ZAC peut recourir à l’expropriation et à la préemption si nécessaire, ce qui lui permet de résoudre des situations foncières complexes. Ces compétences étendues rendent la création d’une ZAC particulièrement adaptée aux projets d’urbanisme qui se déroulent sur une longue période et dont la réalisation s’articule autour de plusieurs étapes.

Un mixage fluide de public et de privé

La ZAC s’affranchit de nombreuses contraintes car elle mutualise les compétences. Ainsi elle permet de mixer les différents aspects d’un projet et de les gérer communément :

La création des espaces et équipements publics nécessaires au projet, comme les trottoirs ou les sens giratoires sans avoir recours à la taxe d’aménagement ou à une convention de PUP, Projet Urbain Partenarial ;
Le lotissement du foncier et son implantation sans subir les contraintes induites par la mise en place des équipements publics (délai et autorisations par exemple) ;
La réhabilitation, la rénovation ou la démolition des bâtiments privés présents sur la ZAC, de façon à répondre aux exigences du cahier des charges établi en amont ;
La réhabilitation et la rénovation des infrastructures immobilières de loisir nécessaires à l’attractivité des communes, mais aussi incitatives au moment de l’attribution d’aides publiques ;
La réhabilitation et la rénovation des bâtiments commerciaux même lorsque les propriétaires y sont réfractaires.

Ainsi, la ZAC permet de maîtriser tous les aspects d’un projet, de sa conception à sa réalisation totale. Toutes les compétences sont rassemblées en un seul document, ce qui permet de gérer les aménagements, constructions et démolitions du domaine privé autant que du domaine public, sans avoir à passer par une multitude de démarches, longues et fastidieuses.

Création d’une ZAC : quelques inconvénients

Cependant, face à ces nombreux avantages, la ZAC présente également quelques inconvénients.

Une fluidité relative

Tout d’abord, la fluidité d’exécution dont semble bénéficier la ZAC est tout à fait illusoire car toutes les opérations administratives dont elle paraît exemptée ont en fait été réalisées en amont. De ce fait, la ZAC est extrêmement lourde et complexe à mettre en place.

Une concrétisation longue à voir le jour

Les acteurs qui prennent part à la réalisation d’un projet qui s’inscrit dans une ZAC sont forcément nombreux et les phases de concertation peuvent s’avérer très longues avant d’aboutir. Par ailleurs, si le projet prévoit le recours à d’éventuelles expropriations, par exemple, ou s’il nécessite des évaluation environnementales, d’autres actes et formalités viennent encore épaissir le dossier, ce qui rallonge d’autant les délais de mise en œuvre des opérations concrètes de réalisation du projet. D’autre part, une fois le dossier bouclé et le cahier des charges réalisé, une procédure de mise en concurrence est obligatoire, ce qui retarde encore le début des opérations.

Un fort risque de recours contentieux

Enfin, la création d’une ZAC concerne toujours un grand projet, qui revêt donc différents volets : environnementaux, architecturaux, urbanistiques ou encore paysagers. A ce titre, et même avec une préparation longue et minutieuse incluant la réalisations d’actes préparatoires, certaines phases de la concrétisation du projet restent exposées à un risque de recours contentieux qu’il ne faut pas ignorer et auquel les intervenants du projet doivent être préparés.

La réalisation d’aménagements précis

La ZAC ne peut être créée que pour des projets d’aménagements, dont les caractéristiques sont clairement définies par le code de l’urbanisme. A ce titre, le projet de la ZAC doit poursuivre des objectifs précis, tels que :

Le développement économique de la cité ou du quartier ;
Le développement des activités de tourisme et de loisir ;
La réalisation de locaux destinés à la recherche et au développement ou à l’enseignement ;
La lutte contre l’habitat indigne et l’insalubrité ;
La création ou la mise en valeur d’espaces naturels ;
La réhabilitation ou la sauvegarde d’un patrimoine architectural existant.

La ZAC est issue d’une collaboration entre de nombreux intervenants et demande énormément de préparation, ce qui peut paraître fastidieux. Cependant, c’est cette préparation en amont qui fait tout l’intérêt de la ZAC. Une préparation menée avec sérieux et minutie facilite l’aboutissement du projet. La qualité des échanges entre les différents services est donc primordiale pour une concrétisation bénéfique, qui améliore forcément la qualité de vie des habitants.

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